疫情對樓市影響幾何?中指院:市場量價都存在下調壓力

2020
02/05
10:45

動態 作者:商鋪搜編輯整理

2月,中國指數研究院以“疫情下的‘危’與‘機’”作主題,通過2003年的SARS經驗以探此次疫情對樓市的影響。中指院指出,2003年SARS影響下經濟短暫下行,樓市有所降溫,但回升較為迅速,但兩次疫情所處經濟環境及樓市特征存在顯著差異,此次新疫情對樓市的影響可能更大。

對于此次疫情對樓市的影響,中指院認為,短期預判來看,市場量價存在下調的壓力但仍具韌性,隨著疫情得到控制將回歸平穩運行態勢。

2003年SARS與此次肺炎對樓市的影響有和差異?

主要有兩方面:宏觀基本面存在較大差異;樓市所處的階段以及政策環境和調控力度也有所不同。

中指市場研究總監曹晶晶指出,宏觀基本面存在較大差異。2003年國家經濟正處于高速發展階段,GDP增速保持在9%以上。但當前經濟面臨很大的下行壓力,2019年全年GDP增速下滑到6.1%。疫情的爆發對餐飲、旅游等行業也產生了比較大的直接沖擊,這也進一步加大了經濟下行的壓力。

樓市所處的階段以及政策環境和調控力度也有所不同。從所處階段來看,2003年SARS爆發的時候,房地產市場正處于市場化發展的起步階段,市場規模比較小,增長比較快。從1999年到2009年,商品房的銷售面積復合增速20%以上,發展到今天,2019年商品房銷售面積17.2億平方米,是2003年市場規模的5.1倍,銷售金額也是2003年的20倍以上,市場規模再大幅增長的動力已減弱。

市場的政策環境也存在較大的差異。2003年整個房地產市場的政策環境較為寬松,但最近這幾年,在全國房住不炒的基調影響下,整體政策面較為嚴格,需求的釋放也更為理性。房企的開發體量也發生了較大的變化,2003年房企整體規模較小,發展到今天,2019年百億房企已超過152家,千億房企已達36家,大型企業在市場的規模體量突出,且很多企業采取高周轉策略,在這一情況下,企業面臨資金回籠壓力,而現金流吃緊的情況,對企業而言影響較大,同時也會對房地產市場帶來運行風險。

在市場環境變化情況下,樓市情況走勢何如發展?

由于當前樓市本身已處在穩步調整通道,短期在新型肺炎疫情影響下,經濟下行壓力增大,疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等,購房需求主動或被動釋放動力減弱,房地產市場交易規模短期將出現回落,尤其是今年上半年或一季度。區域層面,疫情較為嚴重的省市,房地產市場需求受到的抑制也將更加明顯。但考慮到房地產行業在經濟發展中發揮的穩定器、壓艙石等重要作用,其整體規模將具備較強韌性。

曹晶晶指出,通過《疫情對購房需求影響》的問卷調查,對線上網友3000份問卷結果看,在無疫情情況下,有49%網友表示在春節期間以及接下來的一個月有購房計劃,整體需求依然存在。受疫情影響,推遲購房計劃的比例達到70%。因此,我們認為整體購房需求會延遲入市。參與調研網友中,有43%的網友表示會考慮網上售樓處去看房、購房,因此這也需要房企在短期內加強線上營銷。

對全國市場而言,短期的市場調整是不可避免的,包括返鄉置業以及傳統的三四月小陽春也會受到一定的影響,交易規模短期會出現回落,此外樓市處于調整通道,因此相比2003年非典期間,此次疫情對市場影響會更大。

市場調整多久才會恢復需要看疫情發展情況綜合來看,從目前情況看,如果2月份疫情能夠得到基本控制,整體影響應該會延續到一季度,市場最快會在二季度逐步恢復。

房價方面,需求短期疲軟或將導致房價存下調壓力,但部分重點城市房價已穩步調整一段時間,在“穩房價”政策下,繼續大幅下行的空間有限,房價整體仍將處在平穩運行狀態。

對不同區域來說,三四線城市在錯過了返鄉置業之后,三四線城市整體面臨的調整壓力會較大,對一二線及重點城市群及強三線城市來說,市場韌性更強,恢復也會較快,需求會延遲入市,受疫情影響大的城市的恢復時間則更長一些。

疫情對一二級市場的影響幅度有多大?

曹晶晶表示,對新房市場而言,影響是短期的,主要影響在一季度,二季度至下半年市場會呈現逐步回溫的態勢,銷售節點也會是相應順延的過程。對二手房市場而言,由于受到帶看量的影響,二手房在量和價上都面臨比較大的下調壓力。從量的恢復角度看,很多大中城市的購買力都通過二手房置換的過程購買新房,因此在市場恢復正常之后,掛牌量和成交量會逐步恢復。

疫情影響下,房企如何應對?

緊盯營銷,關注回補需求釋放,疫情消除及時開盤;強化線上能力,強化線上辦公與營銷。同時擇機補貨,緊密監測各城市地市變化,獲取高性價比項目。

中指企業事業部總經理白彥軍表示,2003年,銷售額最高的房企全年銷售額是62億元,2019年的最高銷售額是2003年的100倍,企業在目前面臨的客戶、合作伙伴完全是不一樣的量級。

受疫情影響,防護第一位,但房企既定要交付的項目因為開工節奏和時間原因要延后,后續會面臨客戶投訴、反饋,對房企而言會帶來更多挑戰,房企需做預案。

本輪疫情對全國項目營銷都帶來一定影響,尤其比較嚴重的災區,營銷受到影響更大,開盤節奏和節點均受到一定影響。因此,企業應隨時關注疫區的恢復和政策調整。之前抑制的需求會有一波回補的需求釋放,企業應做好開盤的準備,抓住特定市場中的回補放量機會,促進項目的銷售去化。

同時,受本輪疫情影響,多數房企停止售樓處銷售活動,同時轉向線上銷售:通過全民營銷APP和線上小程序,24小時為客戶提供看房、選房、認購、置業顧問等服務。房企應強化線上服務能力,降低線下沖擊帶來的負面影響,提升線上辦公與營銷能力。

截止目前,全國多個城市發文要求企業推遲開工時間,并發文要求暫定房地產市場經營,預計2020年樓市交易小陽春難現。

同時,節后疫情緩解消除后,部分城市的土地市場將會迎來新的機會,房企應擇機獲取優質土地資源,為后期市場的釋放準備充足的糧草。

疫情影響下,地產監管政策有沒有放松可能?金融財政政策是否會放寬?

中指控股CEO、中指研究院常務副院長表示,房地產市場強調“房住不炒、因城施策”。在疫情影響下,我們認為,不同的地區,在因城施策下會給予相對靈活的政策。

中信建投證券研究發展部房地產行業分析師江宇輝認為,2019年底開始政策已經出現積極信號,2020年積極信號會延續。2019年以來中央對房地產行業堅持“房住不炒”并提出“三穩”目標,在因城施策下,部分房價上漲過快城市的房地產政策逐步收緊,但也有部分城市在限價、限購等政策上作出調整。2020年,我們認為一些政策偏緊的城市會逐步開始做一些政策微調、放寬來穩定樓市。

江宇輝指出,當前隨著房地產行業整體的下行以及去化的回落,加之疫情爆發的一月份,百強房企的銷售同比下滑7%,房企的資金鏈承壓。整個房地產行業的資金流動性會受到挑戰,因為融資進一步收緊的可能性不大,在整體防范風險的情況下,化解行業的杠桿壓力,保障整個行業資金面平穩運行這一思路會在未來逐步清晰,整個行業的政策在邊際上的改善是值得期待的,在疫情沖擊下,我們認為也會在這方面加大力度。在疫情相對嚴重的1~2月份,對房企而言是一個資金的考驗窗口。


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